Legislação de Airbnb no Rio: O Que Diz a Prefeitura e os Condomínios

Diferente dos outros artigos deste cluster, este aqui não é sobre estratégia — é sobre regras. E regras sobre Airbnb no Rio estão em movimento acelerado em 2026, com frentes acontecendo ao mesmo tempo na Câmara Municipal, no Judiciário e dentro dos próprios condomínios. Vamos separar o que já vale do que ainda está em discussão.

Três frentes se movendo ao mesmo tempo

O momento regulatório do Rio para locação por temporada tem três eixos independentes, cada um em estágio diferente:

• Câmara Municipal: projeto de lei que cria cadastro obrigatório de anfitriões, ainda em tramitação nas comissões
• Judiciário (STJ): decisão recente sobre o poder do condomínio de restringir a atividade, com um julgamento de tese vinculante ainda pendente
• Tributação: discussão de ISS e IPTU que já segue regras vigentes, mas que pode ganhar contornos novos com a Reforma Tributária

O projeto de lei na Câmara: PL 2265/2026

O texto em tramitação, protocolado em maio de 2026 como reformulação de um projeto anterior, propõe criar um Cadastro Municipal Simplificado de Hospedagem Temporária. Nas versões divulgadas até o momento, o projeto prevê:

• Cadastro do anfitrião: registro na Prefeitura, com exibição do número de cadastro no próprio anúncio — sem exigir alvará
• Obrigações para as plataformas: inscrição fiscal municipal e fornecimento de dados de reservas quando solicitado pela Prefeitura
• Autorização do condomínio como pré-requisito: para imóveis em condomínio residencial, o cadastro dependeria de autorização aprovada em assembleia por 2/3 das unidades — alinhado ao que o STJ já vem decidindo
• Multas: valores para anfitriões e plataformas em caso de operação irregular, ainda sujeitos a mudança no texto final
• Regras de privacidade: restrição a câmeras em áreas internas do imóvel anunciado

Um ponto importante: o projeto, pelo menos nas versões divulgadas até agora, não cria taxa nova nem imposto específico sobre a atividade — a discussão tributária mais ampla ficou para o processo da Reforma Tributária nacional. O texto ainda não é lei e pode mudar nas comissões antes de ir a votação.

Regulamentação Airbnb Rio de Janeiro: Panorama das Frentes

A regra que já pesa mais hoje: o condomínio

Enquanto o projeto de lei municipal ainda tramita, quem realmente decide se você pode operar Airbnb no seu prédio, na prática, costuma ser a assembleia de condôminos — não a Prefeitura. O STJ firmou entendimento de que, quando a convenção do condomínio não trata do tema, a locação por temporada pode ser barrada com aprovação de 2/3 das unidades em assembleia.

Esse tema ainda não está totalmente pacificado: há um julgamento de tese vinculante em andamento no STJ especificamente para definir se a simples cláusula de destinação residencial, por si só, já basta para proibir a locação de curta duração — e, enquanto isso não é decidido, as ações individuais e coletivas sobre o assunto estão suspensas no país. Na prática, isso significa que quem já opera hoje segue operando sem uma decisão final contra si, mas também sem garantia de que a regra atual vai se manter exatamente como está.

Um ponto de proteção que vale guardar: decisões da Justiça no Rio já reconheceram que um condomínio que proíbe a atividade em assembleia não pode aplicar multa retroativa a reservas contratadas antes da proibição — o que reforça a importância de guardar comprovantes de reserva com data.

ISS e IPTU: o que já vale hoje

Para pessoa física operando locação por temporada de até 90 dias, sem prestação de serviços de hotelaria (como café da manhã ou arrumação diária), a atividade é tratada como locação — e locação, em regra, não é alcançada pelo ISS. Isso muda se a operação passa a ser feita via pessoa jurídica com atividade de hospedagem, caso em que o ISS municipal passa a incidir.

Sobre o IPTU, a diferença entre a alíquota residencial e a não residencial no Rio é significativa — manter o enquadramento como locação por temporada residencial, dentro das regras da locação por temporada, é o que evita a reclassificação do imóvel para uso comercial e a cobrança na alíquota mais alta.

Checklist antes de operar (ou continuar operando)

1. Peça ao síndico a convenção do condomínio e as atas das últimas assembleias — procure por "temporada", "hospedagem" ou "curta duração"
2. Se a convenção for omissa e a atividade for importante para você, avalie levar o tema a uma assembleia com pauta específica
3. Regularize seu regime fiscal — pessoa física com recolhimento mensal apropriado, ou pessoa jurídica com enquadramento correto, conforme orientação do seu contador
4. Guarde comprovantes de cada reserva com data, como proteção caso o condomínio venha a restringir a atividade no futuro
5. Acompanhe a tramitação do projeto de lei municipal — o texto pode mudar até a votação final

Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação jurídica ou contábil individualizada. A legislação sobre locação por temporada no Rio de Janeiro está em constante mudança — projetos de lei podem ser alterados ou rejeitados, e decisões judiciais sobre o tema continuam em curso. Consulte um advogado ou contador para o seu caso específico antes de tomar decisões, e confirme sempre a situação mais recente antes de operar.

Perguntas frequentes

O Rio de Janeiro vai proibir o Airbnb?
Não é isso que está em discussão hoje. O projeto de lei em tramitação cria um cadastro municipal e obrigações para anfitriões e plataformas, mas não propõe proibição geral da atividade.

Meu condomínio pode proibir Airbnb mesmo sem uma regra específica na convenção?
Segundo entendimento recente do STJ, quando a convenção é omissa sobre o tema, a operação de locação por temporada pode ser barrada por decisão de assembleia com 2/3 dos condôminos.

Preciso pagar ISS se alugo meu studio por temporada como pessoa física?
Em regra, não. Locação por temporada de até 90 dias é tratada como locação, não como prestação de serviço de hospedagem, e por isso normalmente não é alcançada pelo ISS.