Planejamento Sucessório: Como Funciona a Herança de Imóveis no Brasil
Quem compra um imóvel pensando em manter o investimento por muitos anos, ou em deixá-lo para filhos e outros herdeiros, ganha muito ao pensar na sucessão desde a compra. Para um investidor estrangeiro, isso tem uma camada extra: as regras brasileiras podem ser diferentes das do país de origem.
A regra: imóvel no Brasil, inventário no Brasil
Pelo Código de Processo Civil (art. 23), só a Justiça ou os cartórios brasileiros podem fazer o inventário de imóveis situados no país. Ou seja: um studio no Rio, mesmo de um investidor que nunca morou aqui, passa por inventário no Brasil, que pode correr ao mesmo tempo que a sucessão no país de origem. A lei brasileira prevê regras para definir qual lei se aplica à herança, mas na prática os bens daqui seguem procedimento e impostos brasileiros.
Herdeiros necessários: um ponto de atenção
O direito brasileiro reserva metade da herança (a "legítima") aos herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge. Um testamento só pode dispor livremente da outra metade. Em muitos países a liberdade de testar é maior, então não vale presumir que um testamento feito no exterior será aplicado ao imóvel no Brasil sem ajustes.
Inventário em cartório: mais rápido
Quando todos os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, sem processo judicial, o que costuma ser bem mais rápido. Desde 2024, uma resolução do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) permite esse caminho também em casos com herdeiros menores ou com testamento, cumpridas algumas condições. Os herdeiros que moram fora podem participar por procuração.
Imposto sobre herança: ITCMD
A transmissão por herança ou doação paga ITCMD, imposto estadual. No estado do Rio, as alíquotas são progressivas, de 4% a 8%, conforme o valor. A reforma tributária tornou a progressividade obrigatória em todo o país e mudou regras de cobrança quando o falecido morava no exterior, tema ainda em regulamentação. Confirme o cálculo com um advogado na hora de planejar.
Investidores que já têm um planejamento sucessório no país de origem se surpreendem ao descobrir que ele não se estende automaticamente ao imóvel no Brasil. O caminho mais seguro é tratar o bem brasileiro como uma peça separada do planejamento, com orientação de um advogado local.
Estruturas que podem simplificar a sucessão
- Testamento no Brasil: organiza o destino do imóvel dentro dos limites da legítima e evita a validação de um testamento estrangeiro
- Holding patrimonial: para quem tem mais de um imóvel, uma empresa que detém os bens permite transferir cotas em vez de fazer um inventário imóvel por imóvel; tem custos de manutenção e impostos próprios
- Doação em vida com usufruto: antecipa a sucessão mantendo o uso ou a renda com o doador; paga ITCMD na doação
➡️ Niemeyer 360 Residences (Barra da Tijuca)
➡️ Vista Joá (São Conrado)
Não é motivo para adiar a compra, é motivo para planejar
Nada disso é obstáculo à compra. É o mesmo raciocínio que investidores experientes usam em qualquer país: quanto mais cedo a estrutura de propriedade é pensada, mais simples e barato fica lidar com a sucessão no futuro.
Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação jurídica ou de planejamento sucessório. As regras podem envolver tratados internacionais e particularidades do seu país: consulte sempre um advogado especializado em sucessões e direito internacional.
Em uma conversa de aproximadamente 20 minutos podemos analisar:
- Seu objetivo de longo prazo com o investimento
- Se compensa comprar em nome próprio ou via holding
- Empreendimentos com bom potencial de valorização
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Perguntas frequentes
O inventário de um imóvel no Brasil precisa ser feito no Brasil?
Sim. Pelo Código de Processo Civil (art. 23), só a Justiça ou os cartórios brasileiros podem fazer o inventário de imóveis situados no Brasil, mesmo que o dono seja estrangeiro e os herdeiros morem fora.
Um testamento feito no exterior vale para o imóvel no Brasil?
Pode valer, mas precisa ser validado no Brasil e respeitar a parte reservada aos herdeiros necessários. Para evitar surpresas, muitos investidores fazem um testamento específico no Brasil para os bens daqui.
Quanto se paga de imposto sobre herança no Rio?
O ITCMD do estado do Rio é progressivo, de 4% a 8% conforme o valor dos bens. A reforma tributária tornou a progressividade obrigatória em todos os estados, e as regras de cobrança quando o falecido morava no exterior estão em regulamentação.
Vale a pena ter um imóvel no Brasil em nome de uma holding?
Pode facilitar a gestão e a sucessão para quem tem mais de um imóvel, mas tem custos de manutenção e impostos próprios. A decisão deve ser avaliada com advogado ou contador.
Sobre o Rio Living Studios
O Rio Living Studios é especializado em studios para investimento imobiliário no Rio de Janeiro. Nosso trabalho é ajudar investidores e compradores a encontrar empreendimentos alinhados ao seu perfil, utilizando dados de mercado, análise de localização e potencial de valorização.