Tributação para Não Residentes: IPTU, Aluguel e Ganho de Capital
Depois de resolver documentos, câmbio e a escolha do imóvel, falta a pergunta que todo investidor de fora faz: quanto vou pagar de imposto no Brasil? A resposta muda conforme o momento (comprar, alugar ou vender), e vale entender cada etapa antes de fechar negócio, para que a rentabilidade projetada seja a rentabilidade líquida.
Na compra: ITBI
O ITBI é o imposto municipal de transmissão, pago pelo comprador. No Rio de Janeiro, a alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel, igual para brasileiros e estrangeiros. Em alguns imóveis convertidos a moradia no Centro, há isenção pelo programa Reviver Centro (veja Reviver Centro: o que é e como funciona).
Na posse: IPTU
O IPTU é cobrado todo ano pela prefeitura sobre todo imóvel urbano, sem distinção entre dono brasileiro ou estrangeiro. O valor depende do bairro e das características do imóvel e costuma ser um dos custos mais previsíveis de manter um studio.
No aluguel: 15% retidos na fonte
Quando o imóvel gera renda (aluguel tradicional, executivo ou por temporada), essa receita é tributada no Brasil. Para quem não é residente fiscal, a regra é diferente da dos residentes:
- Alíquota fixa de 15% (25% para residentes em paraísos fiscais), sem a tabela progressiva dos residentes
- Retenção na fonte: o imposto é recolhido por um procurador residente no Brasil ou pela administradora, no mês do recebimento
- Sem declaração anual de ajuste no Brasil para essa renda
Algumas despesas pagas pelo proprietário podem reduzir a base de cálculo, conforme as regras da Receita Federal. Se o seu país tiver acordo para evitar bitributação com o Brasil, o imposto pago aqui pode ser compensado lá: vale checar com um contador.
Muitos investidores calculam a rentabilidade pela receita bruta e esquecem o imposto. Rode sempre o número "depois de imposto": com 15% retidos, uma renda bruta de R$ 3.000 por mês vira cerca de R$ 2.550, antes de condomínio e taxa de gestão.
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Na venda: ganho de capital
Ao vender, a diferença entre o valor de venda e o custo de compra paga imposto sobre ganho de capital, com alíquotas progressivas por faixa de lucro: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% até R$ 10 milhões, 20% até R$ 30 milhões e 22,5% acima disso (25% para residentes em paraísos fiscais). Quando o vendedor mora fora, o comprador (ou o procurador do vendedor) é responsável por reter e recolher o imposto.
Por isso, guarde desde o início toda a documentação da compra, inclusive o contrato de câmbio da remessa original: é ele que comprova quanto foi investido.
O que muda com a reforma tributária
A reforma do consumo (Lei Complementar 214/2025) cria o IBS e a CBS, que passam a valer também sobre locação a partir de 2027. Para pessoas físicas, só entra quem tem mais de três imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil por ano, com redução de alíquota para aluguel. Quem tem um ou dois studios, na maioria dos casos, fica fora.
| Momento | Tributo | Quanto |
|---|---|---|
| Compra | ITBI (prefeitura) | 3% no Rio |
| Posse | IPTU (prefeitura) | Conforme o imóvel |
| Aluguel | Imposto de Renda (Receita Federal) | 15% retido na fonte |
| Venda | Ganho de capital (Receita Federal) | 15% a 22,5% do lucro |
Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação tributária individualizada. Alíquotas e regras para não residentes podem mudar: confirme sempre as condições vigentes com um contador especializado antes de comprar, alugar ou vender.
Em uma conversa de aproximadamente 20 minutos podemos analisar:
- Seu país de residência fiscal e eventuais acordos com o Brasil
- A rentabilidade esperada depois de impostos
- Empreendimentos com melhor relação entre receita e custo
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Perguntas frequentes
Investidor estrangeiro paga IPTU normalmente?
Sim. O IPTU é um imposto municipal cobrado sobre qualquer imóvel urbano, independentemente da nacionalidade ou da residência do dono.
Quanto o não residente paga de imposto sobre o aluguel?
Em regra, 15% de Imposto de Renda retido na fonte, ou 25% para quem mora em país considerado paraíso fiscal. Quem recolhe é um procurador residente no Brasil (ou a administradora), no mês em que o aluguel é recebido.
Quanto o não residente paga de imposto na venda do imóvel?
O ganho de capital paga de 15% a 22,5%: 15% sobre a parte do lucro até R$ 5 milhões, subindo por faixas até 22,5% acima de R$ 30 milhões (25% para residentes em paraísos fiscais). O comprador, ou o procurador do vendedor, é responsável pela retenção.
A reforma tributária muda o imposto sobre aluguel?
Para a maioria dos investidores com um ou dois studios, não. A partir de 2027, IBS e CBS passam a valer para pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil por ano.
Sobre o Rio Living Studios
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